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I. Internet 

1. Abgemahnt bei Ebay – was kann ich tun?

Immer wieder geschieht es in letzter Zeit, daß nicht nur Firmen sondern auch private Verkäufer im Internet Abmahnungen von Rechtsanwälten oder Abmahnvereinen erhalten. Verbunden sind diese oftmals mit ganz erheblichen Anwaltsrechnungen.

Hier stellt sich die Frage, ob die geforderte Unterlassungserklärung abgegeben und das geforderte Honorar gezahlt werden müssen.

Abmahnen darf grundsätzlich nur der, der durch den Verkäufer in seinen Rechten verletzt ist, beispielsweise durch die Verletzung von Marken- oder Urheberrechten oder von Wettbewerbsrechten. Auch rechtsfähige Vereine wie Verbraucherschutzverbände oder die Industrie und Handelskammer sind hierzu berechtigt. Ein abmahnender Anwalt muß deutlich erkennbar machen, von wem er bevollmächtigt ist. 

Das Abmahnschreiben muß genau darlegen, wodurch der Betroffene in seinen Rechten verletzt wurde, auch muß er seine Berechtigung im einzelnen begründen.

Es muß eine deutliche Erklärung enthalten, welche Handlung der Verkäufer zu unterlassen hat und von ihm eine sogenannte strafbewehrte Unterlassungserklärung fordern. Diese Unterlassungserklärung sieht eine Geldstrafe für den Fall des erneuten Verstoßes vor. In dem Schreiben muß dem Abgemahnten zudem eine angemessene Frist gesetzt werden, innerhalb derer er die Unterlassungserklärung abzugeben hat.

Ist die Abmahnung berechtigt, sollte der Abgemahnte die geforderte Erklärung abgeben und die angemessenen Abmahnkosten bezahlen.

Gerade die Angemessenheit der Abmahnkosten ist jedoch im Einzelfall oft nur schwer zu beurteilen. Häufig werden hier Streitwerte von mehreren Tausend oder Zehntausend Euro für die Berechnung der Anwaltskosten zugrunde gelegt. Hier empfiehlt es sich auf jeden Fall, die Höhe der geforderten Rechnung überprüfen zu lassen.

Auf keinen Fall sollte der Abgemahnte die Abmahnung ignorieren, auch wenn er sie für unberechtigt hält.

Der Abmahnende kann nämlich eine einstweilige Verfügung erwirken und hierdurch die Firma des Abgemahnten lahmlegen. Eine gerichtliche Klärung kann dann Monate dauern und ganz erhebliche Kosten nach sich ziehen.

Gerade die Einzelfragen sind hier sehr schwierig und die mit der Abmahnung verbundenen Kosten extrem hoch, so daß es sich auf jeden Fall empfiehlt, sich bei Erhalt einer Abmahnung durch einen Anwalt fachkundig beraten zu lassen.

 2. Sicherheit beim Kauf in einer Internetauktion 

Immer mehr Menschen ersteigern Dinge im Internet. Damit  der Käufer hierbei keine unliebsamen (und teueren) Überraschungen erlebt, gibt es einige Dinge zu beachten.

Was tun, wenn sich jemand in mein Ebay-Konto hackt und auf meinen Namen etwas ersteigert?

Immer wieder kommt es vor, daß sich Dritte in ein Ebay-Konto hacken und ohne Wissen und Einverständnis des Inhabers auf dessen Namen etwas ersteigern.

Verlangt dann der Anbieter, daß der Kontoinhaber die Ware bezahlt, muß er dies nicht grundsätzlich tun. Vielmehr muß er den ersteigerten Gegenstand nur dann bezahlen und abnehmen, wenn er selbst das Höchstgebot auch abgegeben hat.

Die Rechtsprechung sagt hier, daß der Anbieter von Waren beweisen muß, mit wem er einen Vertrag geschlossen hat. So darf der Anbieter nicht unbedingt davon ausgehen, daß derjenige, der ein Paßwort benutzt hat, um über ein Ebay-Konto an einer Versteigerung teilzunehmen, hierzu auch berechtigt ist (OLG Köln, Az. 19 U 16/02).

Es reicht also nicht aus, daß das Höchstgebot vom Computer oder mit dem Paßwort des Kontoinhabers abgegeben wurde.

Wichtig und sinnvoll ist es aber auch hier, möglichst komplizierte Paßwörter in einer Kombination von Zahlen und Buchstaben zu wählen und diese nicht an Dritte weiter zu geben. 

Wie sichere ich mich ab, damit ich nach Zahlung auch meine Ware erhalte? 

Meist fordert der Anbieter den Bieter nach Zuschlag auf, den Kaufpreis zu überweisen.

Nicht selten geschieht es dann, daß die Ware nicht oder nicht im zugesagten Zustand ankommt. Die Rückforderung des gezahlten Betrages scheitert dann daran, daß die Adresse des Anbieters nicht bekannt ist oder falsch ist.

Gerade wenn es aber um höhere Beträge geht, sollte der Bieter besonders vorsichtig sein.

Zunächst sollte er sich bereits vor Abgabe seines Gebots so gut wie möglich über den Anbieter informieren, sich insbesondere seine Bewertungen ansehen. Macht der Anbieter Angaben zu seiner Identität, lohnt es sich nachzuforschen, ob die genannte Anschrift tatsächlich existiert oder nur eine Briefkastenfirma ist. Manchmal reicht es hier schon aus, den Anbieter in  einer der bekannteren Suchmaschinen zu überprüfen. Fehlt eine Angabe, sollte sich der Bieter ruhig mit dem Anbieter in Verbindung setzen und nach einer Anschrift und weiteren Daten fragen.

Ebay und auch andere Internetauktionshäuser bieten einen Treuhandservice an. Der Kaufpreis wird auf ein von Ebay angegebenes Konto überwiesen und erst weitergeleitet, wenn der Käufer bestätigt, die Ware ordnungsgemäß erhalten zu haben. Die zusätzlichen Gebühren sind sicherlich eine lohnende Investition. 

Ein Anbieter, der den Kaufpreis entgegennimmt, ohne dann die Ware auszuliefern, macht sich strafbar. Ein Bieter, der auf solche Weise betrogen wird, sollte daher auch immer die Polizei einschalten.

3. Autokauf in einer Internetauktion

 Immer mehr Menschen ersteigern Dinge im Internet – dies gilt auch für Gebrauchtwagen. Damit  der Käufer hierbei keine unliebsamen (und teueren) Überraschungen erlebt, gibt es einige Dinge zu beachten.

Wer bei einer Internetauktion ein Fahrzeug Angebot abgibt, der hat mit dem Verkäufer einen verbindlichen Vertrag abgeschlossen, wenn er den Zuschlag erhält, also das Höchstgebot abgegeben hat. Der Ersteigerer ist also verpflichtet, daß Fahrzeug abzunehmen und zu bezahlen, der Anbieter es dem Ersteigerer zu überlassen. Hierbei spielt es keine Rolle, ob der Ersteigerer sein Gebot nur zum Scherz abgegeben hat oder ob der Anbieter mit einem höheren Gebot gerechnet hat. 

Nur wenn sich der Ersteigerer bei Abgabe seines Gebotes geirrt hat – er hat sich bei der Höhe vertippt oder ähnliches – kann er wegen Irrtums anfechten. Gleiches gilt für den Anbieter, wenn dieser sich beispielsweise bei der Höhe des Mindestgebots vertan hat. Allerdings kann der jeweils andere Vertragspartner im Falle einer Anfechtung Schadensersatz verlangen, bevor jemand ein Fahrzeug anbietet oder ein Gebot abgibt, sollte er daher genau seine Angaben überprüfen. 

Ein 14-tägiges Widerrufsrecht besteht grundsätzlich nur dann, wenn es sich bei dem Anbieter und Verkäufer um einen gewerblichen Händler handelt.  Dies regelt das Fernabsatzgesetz. Der Anbieter muß hierbei auch bei einer Internetauktion auf die Möglichkeit des Widerrufs hinweisen.

 Bei einer Internetauktion zwischen Privatleuten besteht ein solches Widerrufsrecht nicht.

Ein Käufer sollte daher genau überprüfen, ob es sich bei dem Anbieter/Verkäufer um eine Privatperson oder einen Händler handelt. Hierbei lohnt sich oft ein Blick in andere Auktionen des Anbieters. Verfügt der Anbieter über ein organisiertes Vertriebsnetz, bietet er regelmäßig Fahrzeuge oder Fahrzeugteile an, ist davon auszugehen, daß es sich um einen Händler handelt.

Steht dem Käufer ein Widerrufsrecht zu, hat er das Fahrzeug aber inzwischen schon genutzt, so muß er dem Verkäufer allerdings den Wertverlust ausgleichen. Dies gilt auch schon dann, wenn er den Wagen zwar noch nicht gefahren aber bereits auf sich zugelassen hat, weil ein Fahrzeug auch aufgrund der Anzahl der im Brief eingetragenen Vorbesitzer an Wert verliert.

Es empfiehlt sich daher immer, sich vor Abgabe eines Gebots möglichst umfassend über den Anbieter zu informieren und alle Angaben zum Fahrzeug gründlich zu überprüfen.

 
 II. Haftung beim Gebrauchtwagenkauf 

1. Kauf von Privatpersonen

 Meist wird bei privaten Gebrauchtwagenkaufverträgen ein Haftungsausschluß etwa wie folgt vereinbart: "Das Kraftfahrzeug wird unter Ausschluß der Sachmängelhaftung verkauft.“ Dieser Haftungsausschluß gilt grundsätzlich für alle, auch für ganz schwere Mängel. Enthält der Vertrag allerdings keine Regelung über einen Haftungsausschluß, haftet der Verkäufer  dem Käufer für alle Fahrzeugmängel, die bei der Übergabe vorhanden waren, mit Ausnahme normaler Verschleiß- und Abnutzungsspuren und –schäden.

Enthält der Vertag die Klausel "gekauft wie besichtigt" – oder "wie besichtigt und probegefahren" wird damit nicht generell die Haftung ausgeschlossen, sondern nur soweit, wie der Käufer die Mängel bei einer normalen Besichtigung  ohne Hinzuziehung eines Sachverständigen hätte entdecken können.

Verschweigt der Verkäufer allerdings arglistig einen Mangel, so kann er hierfür die Haftung nicht ausschließen. Kennt er daher einen Mangel oder rechnet er damit, daß ein solcher vorliegt, ist er verpflichtet, den Käufer hierauf hinzuweisen, sonst handelt er arglistig. Gleiches gilt natürlich auch, wenn er eine Eigenschaft des Fahrzeuges behauptet, die dieses nicht aufweist. Auf Unfallschäden muß der Verkäufer ungefragt hinweisen, außer es handelt sich um Bagatellschäden.

Bei Arglist verjähren die Ansprüche des Käufers in 3 Jahren.

2. Kauf vom Unternehmer/Händler

 Bei einem sog. Verbrauchsgüterkauf, also wenn ein Verbraucher von einem Unternehmer (Händler) kauft, darf die Sachmängelhaftung beim Gebrauchtwagenkauf nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Sie kann lediglich auf 1 Jahr verkürzt werden. 

Dies betrifft sowohl die Fälle, in denen ein Fahrzeug von einem Händler verkauft wird als auch der Verkauf aus dem Betriebsvermögen eines Freiberuflers (hierzu gehören Ärzte, Rechtsanwälte, Architekten) oder Handwerkers. Es kommt lediglich darauf an, ob der PKW privat oder betrieblich genutzt wurde oder wo der Schwerpunkt der Nutzung lag.

Verbraucher ist jeder, der ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder seiner gewerblichen noch selbständigen Tätigkeit zugerechnet werden kann.

Handelt es sich um einen Verbrauchsgüterkauf, so haftet der Verkäufer mindestens ein Jahr für Sachmängel, die bei Übergabe des Fahrzeugs bereits vorlangen. Außerdem wird bei Auftreten eines Mangels innerhalb der ersten sechs Monate nach dem Kauf  vermutet, daß der Mangel bereits bei Übergabe des Fahrzeugs vorlag. Den Verkäufer muß das Gegenteil beweisen. Nach 6 Monaten kehrt sich diese Beweislast dann allerdings um.

Sind dem Kaufvertrag Mängelgutachten oder –reparaturberichte und Rechnungen beigefügt, empfiehlt es sich, diese aufmerksam zu lesen, bevor das Fahrzeug gekauft wird. Auf Mängel, die ihm beim Kauf bekannt waren, kann sich der Käufer nämlich später nicht berufen. Die übergebenen Unterlagen müssen aber die Mängel und durchgeführten Reparaturen genau beschreiben, lediglich allgemeine Aussagen reichen nicht aus.

Ein Händler kann seine Haftung im übrigen nicht dadurch umgehen, daß er vorgibt, daß betreffende Fahrzeug ausnahmsweise privat zu verkaufen. Auch darf er das Fahrzeug nicht durch eine private Zwischenperson einschalten, die das Fahrzeug dann veräußert.

3. Haftung für Garantiezusagen und bei Arglist

 Gibt der Verkäufer eines gebrauchten Fahrzeuges eine Garantie über die Beschaffenheit und den Zustand des PKW ab, so haftet er grundsätzlich ohne Verschulden (§ 444 BGB), er kann seine Haftung nicht ausschließen.

Eine Garantie liegt jedenfalls dann vor, wenn der Verkäufer erkennbar für das Vorhandensein einer bestimmten Eigenschaft oder eines bestimmten Zustandes die Gewähr übernehmen will und für die Folge ihres Fehlens einstehen will (BGH NJW 91, 1223; BGH NJW 92, 2564). Die Beurteilung, wann eine solche Garantiezusage vorliegt, ist im Einzelfall häufig schwierig. So können Angaben im Kaufvertrag zum Zustand des Fahrzeuges oder in Anzeigen und auf Verkaufsschildern Garantiezusagen sein oder auch nur unverbindliche Anpreisungen (z.B. "Motor ist dicht oder Wagen 100% in Ordnung"; OLG Köln 13 U 104/87; OLG Köln DAR 90, 347; OLG Koblenz DAR 93, 295). Die einzelnen Gerichte urteilen hier sehr unterschiedlich.

Auch bei arglistig verschwiegene Mängel oder beim arglistigen Vorspiegeln falscher Tatsachen kann die Haftung nicht ausgeschlossen werden.

 Arglistig handelt der Verkäufer, wenn er den Mangel des Fahrzeuges kennt oder damit rechnet, daß ein solcher Mangel vorliegt, und den Käufer nicht ausdrücklich darauf hinweist. Darunter fällt auch das arglistige Vorspiegeln des Vorhandenseins einer Eigenschaft des PKW. Der Verkäufer muß auch ohne ausdrückliche Frage des Käufers auf die ihm bekannten Mängel des Fahrzeuges (so z. B. ein Unfallschaden, anstehende größere Reparaturen) hinweisen. Nur geringfügigen Fehler muß er nicht ungefragt mitteilen. Lediglich Bagatellfehler brauchen ungefragt nicht mitgeteilt zu werden.

Die Verjährungsfrist bei einer arglistigen Täuschung beträgt 3 Jahre. 

4. Mangelhaftigkeit des Fahrzeuges 

Eine Haftung des Verkäufers kommt nur dann in Betracht, wenn das Fahrzeug tatsächlich mangelhaft ist. Ein solcher Mangel liegt vor, wenn bei Übergabe des Fahrzeuges die vereinbarte Beschaffenheit nicht gegeben ist.

 Gerade beim Kauf eines gebrauchten Fahrzeuges ist nicht jeder Fehler schon ein Mangel, der Gewährleistungsansprüche auslöst. Häufig handelt es sich lediglich um altersbedingte Verschleißerscheinungen, die bei einem Wagen, der schon eine Weile in Betrieb ist, zu erwarten sind. So sind normale Gebrauchs- und Abnutzungsspuren hinzunehmen.

Im Einzelfall kann hier die Beurteilung schwierig werden, wenn nämlich ein Schaden an einem Verschleißteil auftritt. Häufig kann dann nur durch einen Sachverständigen geklärt werden, ob hier ein Mangel vorliegt, der zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen berechtigt, oder ob es sich um einen normalen altersentsprechenden Verschleiß des Fahrzeuges handelt. Dies nimmt die Rechtsprechung beispielsweise bei abgenutzten Dichtungen und Dichtringen an (s. OLG Bamberg DAR 2001, S. 357), aber auch bei Bremsbelägen, Reifen, sowie bei Rostbefall oder Durchrostungen an älteren Fahrzeugen. Ein Mangel liegt in ein solchen Fall auch dann nicht vor, wenn dadurch die Verkehrssicherheit des Wagens oder die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt ist.

Allerdings hat das OLG Düsseldorf kürzlich in einem Urteil  (3 U 49/02,  DAR 2003, 318), entschieden, daß der Verkäufer auf lange Standzeiten des Wagens hinweisen muß (hier: 3 Jahre). Es besteht dann die Gefahr technischer Standschäden wie Korrosionsschäden, Rostbildung im Tank. Auch rechnet der Käufer eines Gebrauchtwagens nicht damit, daß dieser 3 Jahre oder länger auf einem Hof gestanden hat.

Tauchen bei der ersten Fahrzeugbesichtigung Zweifel auf, sollte das Fahrzeug sicherheitshalber einem Gutachter, beispielsweise beim TÜV oder der Dekra vorgeführt werden.

5. Recht­li­che Fol­gen der Haf­tung des Ver­käu­fers

Bei ei­nem Man­gel des Fahr­zeu­ges hat der Käu­fer zu­nächst ein Recht auf Nach­er­fül­lung, al­so ent­we­der auf Be­sei­ti­gung des Man­gels oder auf Lie­fe­rung ei­nes neu­en, man­gel­frei­en Fahr­zeu­ges. Dies ist in der Re­gel beim Ge­braucht­wa­gen­kauf nicht mög­lich oder un­ver­hält­nis­mä­ßig, so daß dies der Ver­käu­fer ver­wei­gern kann.

Der Ver­käu­fer hat den Man­gel in ei­ner ihm vom Käu­fer ge­setz­ten an­ge­mes­se­nen Frist zu be­sei­ti­gen, die in der Re­gel ca. 2 Wo­chen be­trägt. Sämt­li­che Ko­sten der Nach­bes­se­rung, auch hier­durch ent­ste­hen­de Fahrt- und Trans­port­ko­sten, muß der Ver­käu­fer über­neh­men.

Grund­sätzlich sind dem Ver­käu­fer zwei Ver­su­che zur Nach­er­fül­lung zu­zu­bil­li­gen, schla­gen die­se fehl oder ver­wei­gert der Ver­käu­fer die Nach­bes­se­rung ins­ge­samt, so kann der Käu­fer vom Kauf­ver­trag zu­rück­tre­ten (§§ 437 Nr. 2, 440, 323, 326 Abs. 5 BGB) oder den Kauf­preis min­dern (§§ 437 Nr. 2, 441 BGB).

Ei­ne Min­de­rung kommt al­ler­dings dann nicht in Be­tracht, wenn es sich nur um ei­nen ganz ge­ring­fü­gi­gen Man­gel han­del­t. Der Min­de­rungs­be­trag wird ge­schätzt, im Zwei­fel muß er durch ei­nen Sach­ver­stän­di­gen er­mit­telt wer­den.

Tritt der Käu­fer vom Kauf­ver­trag zu­rück, müs­sen bei­de Par­tei­en die er­hal­te­nen Lei­stun­gen zu­rück­ge­ben, al­ler­dings muß sich der Käu­fer die Nut­zun­gen, die er aus dem Fah­rzeug ge­zo­gen hat, an­rech­nen las­sen. Die Recht­spre­chung setzt hier ei­nen Be­trag von 0,7 bis 1 % des Kauf­prei­ses pro ge­fah­re­ner 1000 km an.

Hat der Ver­käu­fer den Man­gel des Fahr­zeu­ges ver­schul­det oder ei­ne be­son­de­re Ga­ran­tie über­nom­men, kann der Käu­fer ne­ben oder statt der Lei­stung Scha­dens­er­satz ver­lan­gen. Auch hier ist aber er­for­der­lich, daß der Käu­fer zu­nächst er­folg­los ei­ne Frist zur Nach­er­fül­lung setzt.

III. Verkehrsunfall – was steht mir zu?

 Abhängig vom eigenen Mitverschulden am Unfall ist der Unfallgegner bzw. dessen Haftpflichtversicherer grundsätzlich zum Ersatz aller entstandenen Schäden verpflichtet.

Dies bedeutet, daß die Reparaturkosten des Fahrzeuges, bei einem Totalschaden der Wiederbeschaffungswert abzüglich des Restwertes des Unfallwagens zu erstatten sind. Gerade dies ist jedoch häufig schwierig.

Seit der Gesetzesänderung wird der Schaden nämlich zunächst nur netto ausgeglichen. Eine Zahlung der Mehrwertsteuer erfolgt nur, wenn diese auch tatsächlich angefallen ist.

Bei der Reparatur des Wagens in einer Werkstatt ist dies kein Problem, die Mehrwertsteuer ist in der Rechnung mit aufgeführt. Bei einer Eigenreparatur dagegen wird allenfalls die Mehrwertsteuer aus den gekauften Ersatzteilen ersetzt.

Wird ein Ersatzfahrzeug aus privater Hand erworben, erstattet die Haftpflichtversicherung den Restwert des Unfallfahrzeuges nur netto, da hier Mehrwertsteuer nicht anfällt. Beim Kauf eines Neuwagens dagegen ergibt sich die Mehrwertsteuer aus der Rechnung und wird gezahlt. Problematisch wird es beim Erwerb eines Gebrauchtwagens vom Händler. Ersatz der Mehrwertsteuer erfolgt nur, soweit diese im Kaufvertrag aufgeführt ist. Hat der Händler das Fahrzeug bereits aus privater Hand gekauft, enthält der Kaufpreis in der Regel wegen der Differenzbesteuerung nach § 25a UstG nur einen geringen Mehrwertsteueranteil. Sinnvoll ist es in jedem Fall, sich durch den Händler die Mehrwertsteuer im Vertrag ausweisen zu lassen.

Daneben besteht noch ein Anspruch auf Ersatz der Sachverständigenkosten, beim Totalschaden auf Ersatz der Kosten für die Ummeldung und die Nummernschilder des neuen Wagens. Bei Verletzungen kann Schmerzensgeld verlangt werden, Ersatz der Fahrkosten zu Behandlungen und Medikamentenzuzahlungen.

Gerade bei umfangreichen Schäden und Verletzungen, aber auch bei einem Mitverschulden am Unfall empfiehlt es sich, sich der fachkundigen Hilfe eines Anwaltes zu bedienen.

IV. Arbeitsrecht 

Wann verfällt mein Urlaubsanspruch? 

Viele Arbeitnehmer glauben, daß der Urlaubsanspruch grundsätzlich bis zum 31. März des folgenden Kalenderjahres besteht. Das ist aber nicht unbedingt der Fall.

 Grundsätzlich verfällt der Anspruch auf Urlaub mit dem 31. Dezember des Jahres, in dem er entstanden ist.

Eine Übertragung auf das nächste Jahr kommt daher nur dann in Betracht, wenn nach § 7 Abs. 3 Bundesurlaubsgesetz dringende betriebliche Gründe oder Gründe in der Person des Arbeitnehmers dies rechtfertigen. 

Kann also der Arbeitnehmer seinen (Rest-)Urlaub wegen einer Erkrankung bis zum Ende des Kalenderjahres nicht nehmen, weil er bis dahin erkrankt ist, dann geht der Urlaub auf das nächste Jahr über.

Er kann den Urlaub von seinem Arbeitgeber aber nur innerhalb der ersten 3 Kalendermonate verlangen, danach verfällt er.

Aus Tarifverträgen oder dem Arbeitsvertrag können sich allerdings auch hiervon abweichende Regelungen ergeben, die dann Vorrang haben, wenn sie für den Arbeitnehmer vorteilhafter sind.

Verweigert der Arbeitgeber übrigens den Urlaub, ist der Arbeitnehmer nicht berechtigt, sich einfach Urlaub zu nehmen, vielmehr muß er in diesem Fall den Urlaub vor dem zuständigen Arbeitsgericht einklagen.

V. Mietrecht 

1. Schönheitsreparaturen im Mietvertrag

Viele Mietverträge sehen Regelungen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit oder bei Beendigung des Mietverhältnisses vor.

Hier hat der Bundesgerichtshof jedoch in der letzten Zeit einige mieterfreundliche Urteile gefällt, die die meisten dieser Klauseln unwirksam machen.

So sind Renovierungsklauseln  unwirksam, die einen starren Fristenplan ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung vorsehen, so beispielsweise: Küche und Bad sind alle zwei, die übrigen Räume alle 5 Jahre zu renovieren.

Da hier eine Renovierungspflicht unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung besteht, wird der Mieter unangemessen benachteiligt, die Klausel ist insgesamt unwirksam. Dies bedeutet, daß in einem solchen Fall der Mieter überhaupt nicht renovieren muß.

Läßt die vereinbarte Renovierungsklausel jedoch trotz vorgesehenem Fristenplan noch einen Spielraum, so zum Beispiel, wenn vereinbart ist, daß „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ nach zwei Jahren etc. zu renovieren ist, dann bleibt die Vereinbarung wirksam, der Mieter ist zur Renovierung bei Bedarf verpflichtet (Urteil des Bundesgerichtshofs Az. VIII ZR 361/03).

Ist ein Fristenplan unwirksam, weil er starre Fristen vorsieht, ist auch die mietvertragliche Regelung unwirksam, daß der Mieter bei Auszug anteilige Renovierungskosten für angefangene Zeiträume aus diesem Fristplan zu tragen hat.

In einem solchen Fall sind vom Mieter bei Auszug also weder Renovierungsarbeiten durchzuführen noch anteilige Kosten der Renovierung zu übernehmen (Urteil des Bundesgerichtshof Az. VIII 178/05).

Bevor ein Mieter daher bei Auszug Renovierungsarbeiten durchführt oder hohe Kosten an seinen Vermieter zahlt, sollte er sich daher bei einem Anwalt oder einem Mieterverein beraten lassen.

 2. Neue Urteile des Bundesgerichtshofs zum Mietrecht

 Kein Verzicht bei unterlassener Betriebskostenabrechnung über viele Jahre
Auch wenn ein Vermieter über viele Jahre hinweg Betriebskosten nicht abrechnet, bleibt er hierzu berechtigt, wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, daß auf die Betriebskosten monatliche Abschläge geleistet und die Betriebskosten jährlich abrechnet werden sollen.

Dies hat jetzt der Bundesgerichtshof in einem neuen Urteil am 13.02.2008 verkündet (Az. BGH VIII ZR 14/06).

Im vorliegenden Fall war das Mietverhältnis bereits im Jahr 1982 geschlossen worden, 2004 wurden erstmals Nebenkosten für das Jahr 2003 abgerechnet und der Mieter zu einer Nachzahlung aufgefordert.

Auch wenn über 20 Jahre hinweg Betriebskosten nicht abgerechnet worden seien, könne der Mieter nicht darauf vertrauen, daß dies auch für die Zukunft gelte. Vielmehr bleibe die ursprüngliche Vereinbarung über die Abrechnung wirksam.

 Rauchen in der Mietwohnung 

In einem weiteren Urteil vom 5.03.2008 (Az BGH VIII ZR 37/07)  hat sich der Bundesgerichtshof mit der Frage befaßt, ob das Rauchen in einer Mietwohnung zulässig ist, oder ob sich der rauchende Mieter schadensersatzpflichtig macht.

Danach kann sich ein Mieter dann schadensersatzpflichtig machen, wenn sich die Folgen des Rauchen nicht mehr durch normale Schönheitsreparaturen – Anstreichen, Neutapezieren, Anstrich von Fensterrahmen und Türen etc. – beseitigen lassen, sondern umfangreichen Sanierungsarbeiten erforderlich werden.

Dies bedeutet, daß grundsätzlich das Rauchen in einer Mietwohnung erlaubt ist und nicht vom Vermieter verboten werden kann. Möchte er den Mieter dazu verpflichten, die Folgen des „normalen“ Rauchens zu beseitigen, so kann er die Schönheitsreparaturen gemäß Mietvertrag auf den Mieter umwälzen und sich so hinreichend schützen. 

3. Verkehrssicherungspflicht des Vermieters
 
Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, daß gesamte Haus mit Grundstück, also auch die Zufahrtswege, Keller und Dachboden, in einem sicheren Zustand zu halten, so daß Mieter und auch Besucher nicht gefährdet werden. 

Hier stellt sich aber die Frage, wie weit diese sogenannte Verkehrssicherungspflicht des Vermieters geht. 

Grundsätzlich kann der Vermieter nicht jede Gefährdung verhindern. Ist ihm allerdings eine Gefahrenquelle bekannt, muß er vor dieser warnen und sie so schnell wie möglich beseitigen.

Die Rechtsprechung verlangt hierbei vom Vermieter nicht, daß er jede nur denkbare Gefahr verhindert, es reicht aus, daß er solche Vorkehrungen trifft, die ein verständiger und gewissenhafter Vermieter treffen würde. 

Immer zu berücksichtigen ist hierbei aber auch die Eigenverantwortung des Mieter. So ist dieser zunächst auch verpflichtet, den Vermieter über von ihm festgestellte Gefahren zu informieren und Abhilfe zu verlangen. Unterläßt er dies, kann er den Vermieter nicht haftbar machen. 

Besondere Schutzmaßnahmen für Kinder wie Sicherheitsgitter oder Steckdosenschutz sind ebenfalls Sache des Mieters. Der Vermieter ist nur verpflichtet, das Gebäude in einem bauordnungsrechtlich zulässigen Zustand zu halten. 

Allerdings darf die Ausstattung der Wohnung nicht gesundheitsschädlich sein, so dürfen Fußbodenbeläge, Lacke, Farben und Tapeten keine Giftstoffe enthalten, Fenster, Decken, Treppen, Balkone etc. müssen verkehrssicher sein, ansonsten muß der Vermieter renovieren. 

Unterläßt er dies und der Mieter oder ein Besucher kommt zu Schaden, ist der Vermieter zur Zahlung von Schadensersatz und eventuell auch Schmerzensgeld verpflichtet. 

Soweit der Vermieter aber seine Verkehrssicherungspflicht wirksam auf den Mieter übertragen hat – wie zum Beispiel die Pflicht zum Räumen und Streuen - haftet er nicht mehr, sofern er die ordnungsgemäße Ausführung durch die Mieter kontrolliert.                                                                

4. Auszug eines Mitmieters

Haben mehrere Personen einen Mietvertrag gemeinsam unterzeichnet – sei es als Partner einer Lebensgemeinschaft oder als Mitglieder einer Wohngemeinschaft, so tritt häufig ein Problem auf, wenn die Partner sich trennen oder ein Mitglied auszieht und der andere Teil in der Wohnung verbleibt.

Oft glaubt der Ausziehende, es reiche aus, wenn er für seine Person die Kündigung des Mietvertrages erklärt. Die böse Überraschung kommt dann, wenn der in der Wohnung Verbliebene die Miete nicht mehr zahlt oder bei Auszug seinen Pflichten nicht nachkommt und der Vermieter sich an ihn wendet. 

Eine einseitige Erklärung nur eines Mieters reicht nicht aus, um den Ausziehenden aus dem Mietvertrag zu entlassen. Vielmehr ist es erforderlich, daß der Vermieter eindeutig entweder schriftlich oder mündlich seine Zustimmung erklärt. Da der Mieter im Rechtsstreit die Zustimmung des Vermieters beweisen muß, ist es sinnvoll, vom Vermieter eine schriftliche Bestätigung zu verlangen.

Stimmt der Vermieter einer Vertragsänderung und Entlassung des Ausziehenden aus dem Mietvertrag nicht zu, so bleibt dieser voll verpflichtet, auch wenn er nicht mehr in der Wohnung lebt, und haftet sowohl für Mietzinsen als auch für eventuelle Schäden und Mängel der Wohnung bei Räumung. 

Gegenüber seinem Mitmieter hat der Ausziehende einen Anspruch darauf, daß dieser gegenüber dem Vermieter alle erforderlichen Erklärungen abgibt, damit er aus dem Mietvertrag entlassen wird, sofern keine berechtigten Gründe des Verbleibenden dagegen sprechen, kann der Ausziehende im Zweifel auch verlangen, daß das Mietverhältnis insgesamt gekündigt wird. Der in der Wohnung Verbleibende hat dann die Möglichkeit, mit dem Vermieter einen neuen Mietvertrag über die Wohnung abzuschließen. 

Aber auch der Vermieter sollte sich überlegen, ob er seine Zustimmung zum Ausscheiden aus dem Mietvertrag verweigert oder erteilt. 

Zwar verliert er bei Zustimmung einen Schuldner, demgegenüber er Ansprüche auf Zahlung etc geltend machen kann, solange aber beide noch Vertragspartner sind, muß er auch sämtliche Erklärungen wie Miet-  und Betriebskostenerhöhungen, Kündigungen etc. beiden gegenüber erklären, da diese sonst nicht wirksam sind. 

Dem Vermieter ist daher zu empfehlen, alle rechtsgestaltenden Erklärungen gegenüber allen Mietern abzugeben, solange keine Veränderung des alten Mietvertrages vereinbart wurde. Der ausziehende, aber auch der in der Wohnung verbleibende Mietern sollte alles tun, damit der Ausziehende aus dem Mietvertrag entlassen wird, hier sollte auf eine schriftliche Vertragsänderung oder Bestätigung des Vermieters bestanden werden. 

 5. Grillen und Feiern

Gerade die Sommerzeit lädt zum Feiern und Grillen im Garten und auf dem Balkon ein.

Dies führt jedoch auch immer wieder zu Streitigkeiten mit Vermietern, Mitmietern und Nachbarn.

Grundsätzlich ist zunächst zu beachten, was im Mietvertrag vereinbart ist. Ist die Nutzung von Hof oder Garten nicht gestattet, benötigt der Mieter die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters für den konkreten Einzelfall.

Auf dem Balkon dagegen darf er grillen und feiern. Dieser gehört zur Mietwohnung.

Aber auch hier sind gewisse Regeln einzuhalten.

Die Rechtssprechung ist hier sehr uneinheitlich, in welchem Umfang Grillen auf dem Balkon zulässig ist. So erlaubt das Amtsgericht Bonn Grille ein mal im Monat, sofern die Nachbarn vorher informiert werden. Das Landgericht Stuttgart dagegen hält Grillen nur drei mal im Jahr für zulässig.

Auf jeden Fall müssen Nachbarn und Mitmieter weder Lärm noch Rauchschwaden hinnehmen. Die Belästigung ist auch ein Minimum zu beschränken, die nächtliche Ruhezeit ab 22.00 Uhr ist einzuhalten, Qualm darf nicht in die Nachbarwohnung eindringen. 

Wird hiergegen verstoßen, kann sogar ein Bußgeld verhängt werden wegen Verstoßes gegen das Landesimmissionsschutzgesetz. So hielt das Landgericht Düsseldorf in einem solchen Fall ein Bußgeld von 100,- € für angemessen (Az. 5 Ss (OWi) 149/95).

Zudem berechtigt ein solches Verhalten den Vermieter zur Abmahnung, bei wiederholten und schweren Verstößen sogar zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages. Die Mitmieter können bei häufigen Beeinträchtigungen sogar die Miete mindern.

 6. Insolvenz des Vermieters -  Schutz der Mietkaution 

Bei der immer größer werdenden Zahl auch von Privatinsolvenzen stehen immer mehr Mieter vor dem Problem, was mit den von ihnen gezahlten Mietkautionen geschieht, wenn über das Vermögen ihres Vermieters ein Insolvenzverfahren eröffnet wird.

Hat der Vermieter die Kaution, wie es gesetzlich in § 551 Abs. 3 BGB vorgeschrieben ist, von seinem eigenen Vermögen getrennt angelegt, also beispielsweise auf einem separaten Kautionssparbuch, kann der Mieter sie bei Insolvenz des Vermieters vollständig heraus-, sogenannte Aussonderung verlangen. 

Hat der Vermieter es aber unterlassen, die Kaution gesondert anzulegen, ist der Rückzahlungsanspruch des Mieters nur eine einfache Insolvenzforderung. 

Der Mieter wird behandelt wie alle anderen Gläubiger des Vermieters. 

In den meisten Fällen bedeutet dies, daß der Mieter nur eine geringe Quote oder überhaupt keine Rückzahlung im Rahmen des Insolvenzverfahrens erhält, die gezahlte Kaution ist verloren. 

Hiergegen kann sich der Mieter nur dadurch schützen, daß er den Vermieter anhält, seiner Verpflichtung, die Kaution gesondert anzulegen, nachzukommen. Der Vermieter muß dem Mieter auf sein Verlangen hin einen entsprechenden Nachweis liefern.

Tut er dies nicht, so ist der Mieter berechtigt, die zu zahlende Miete bis zur Höhe der gezahlten Kaution einzubehalten. 

Dies hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 20.12.2007, Az. IX ZR 132/06 entschieden.

 

 

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